Wiele osób z pewnością spotkało się z terminem wspólnota mieszkaniowa. Określa on organ władzy dla danej nieruchomości lub nawet całego osiedla. Kto kontroluje wspólnoty mieszkaniowe? Przeczytaj, poznaj ich prawa i obowiązki wynikające z obowiązujących przepisów. Dowiedz się, na czym polega księgowość wspólnot mieszkaniowych oraz za co odpowiada zarząd wspólnoty mieszkaniowej.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa jest ogółem właścicieli, których lokale są przypisane do jednej określonej nieruchomości – wraz z wyodrębnionym wokół niej terenem. Ciekawostką jest fakt, że w momencie nabycia lokalu w danym budynku właściciel mieszkania staje się oficjalnie członkiem wspólnoty, która jest nieposiadającą osobowości prawnej jednostką organizacyjną. Przystąpienie więc do tego podmiotu, w świetle regulamin, jest przymusowe.
Kto kontroluje wspólnoty mieszkaniowe? Wspólnota reprezentowana jest przez zarząd wspólnoty, który składa się z osób fizycznych, wybranych spośród właścicieli mieszkań czy lokali użytkowych. Jako zarządca wspólnoty mieszkaniowej może występować zewnętrzna firma, która zajmuje się jej obsługą od strony prawnej (m.in. prowadzi księgowość wspólnoty mieszkaniowej, dopilnowuje terminów obowiązujących przeglądów) oraz technicznej (sprzątanie, przeglądy stanu nieruchomości i lokali itp.).
Zobacz też: Najem okazjonalny a brak lokalu zastępczego. Jak bezpiecznie wynająć lokal?
Kto kontroluje wspólnoty mieszkaniowe?
Według ustawy o własności lokali każdemu właścicielowi lokalu zrzeszonego we wspólnocie mieszkaniowej przysługuje prawo kontrolowania działalności zarządu wspólnoty. Oznacza to, że właściciele mają dostęp do wszelkiej dokumentacji, a nawet mogą posiadać kopie dokumentów.
Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych — prawa i obowiązki
Jakie przepisy obowiązują wspólnotę mieszkaniową? Właściciel każdego lokalu, będący jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej, ma zagwarantowany wpływ na podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości wspólnych (w tym budynku) oraz przyczynia się do sprawnego działania wspólnoty w interesie wszystkich mieszkańców. Jednak oprócz możliwości wyrażania swoich propozycji poprawy w funkcjonowaniu nieruchomości, ciążą na nim obowiązki pozwalające na utrzymanie nieruchomości w zadowalającym stanie.
Zasady regulujące prawidłowe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej regulują 3 ustawy:
• Ustawa o własności lokali z 24.06.1994 roku z późniejszymi zmianami,
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 roku z późniejszymi zmianami,
• Kodeks cywilny z 23.04. 1964 roku, z późniejszymi zmianami.
Wszystkie te ustawy obowiązują nadal, a zawarte w nich artykuły są na bieżąco aktualizowane.
Podstawowymi obowiązkami wspólnoty mieszkaniowej jest wzajemna dbałość o utrzymanie nieruchomości w zadowalającym stanie. Członkowie ponoszą wszelkie wydatki na utrzymanie części wspólnej nieruchomości. Ich obowiązkiem jest także wpłacanie zaliczki na pokrycie kosztów wynikających z potrzeby remontów, opłat za energię elektryczną w częściach wspólnie użytkowanych, wywóz odpadków i innych wydatków, a także na fundusz remontowy.
Wszelkie zobowiązania dotyczą całej wspólnoty, która odpowiada za nie bez ograniczeń. Koszty ponosi każdy właściciel lokalu natomiast, w odpowiedniej wysokości do części jego udziałów. Jeśli do powstania szkody przyczyni się zarząd, to obowiązek naprawienia jej spoczywa na członkach zarządu.
Obowiązki zarządu kontrolującego wspólnotę mieszkaniową
Jakie są najważniejsze obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej? Do najważniejszych czynności należą:
• zarządzanie nieruchomością,
• prowadzenie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,
• przestrzeganie bezpieczeństwa użytkowania i eksploatacji nieruchomości,
• podpisywanie umów z firmami zewnętrznymi na dostawę mediów,
• pilnowanie porządku domowego,
• zorganizowanie firm zajmujących się odśnieżaniem, – utrzymaniem terenów zielonych oraz sprzątaniem terenu wspólnoty,
• realizowanie spraw bieżących,
• nadzór i organizacja remontów,
• zwoływanie zebrań i informowanie mieszkańców o przebiegu działalności.
Mała i duża wspólnota mieszkaniowa
Rozróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Są to:
• mała wspólnota mieszkaniowa – liczba lokali nie przekracza 7 mieszkań. Za zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi o tej wielkości mogą być odpowiedzialności wszyscy właściciele lokali. To oni wspólnie podejmują uchwały wspólnoty mieszkaniowej,
• duża wspólnota mieszkaniowa – stanowi zarząd nad minimum ośmioma mieszkaniami. W tego typu wspólnocie konieczne jest wybranie zarządu spośród wszystkich lokatorów lub innych osób fizycznych niebędących lokatorami danej nieruchomości.
Prawa lokatora we wspólnocie mieszkaniowej
Lokatorzy wspólnoty mieszkaniowej mają prawa przysługujące im w obu typach wspólnot. Należą do nich:
• prawo do korzystania z części wspólnej w sposób, który nie narusza dobrosąsiedzkich stosunków,
• możliwość wynajmowania lokalu zgodnie z jego oficjalnym przeznaczeniem,
• kontrolowanie działalności zarządu, wgląd do dokumentacji dotyczącej nieruchomości wspólnej,
• głosowanie nad uchwałami,
Obowiązki lokatorów we wspólnocie to:
• przestrzeganie ustalonych przepisów,
• ponoszenie wydatków na utrzymanie własnego lokalu,
• udostępnienie lokalu w celu usunięcia awarii czy przeprowadzenia niezbędnych prac konserwacyjnych,
• wybór zarządu wspólnoty,
• współdzielenie kosztów na utrzymanie części wspólnych.
Wszelkie prawa i obowiązki lokatora oraz zarządu zawiera regulamin wspólnoty mieszkaniowej.
Księgowość wspólnot mieszkaniowych
Czy koniecznie musi zostać zatrudniona księgowa wspólnot mieszkaniowych? Ustawa o własności lokali w artykule 29 wskazuje, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku księgowania kosztów zarządzania, zaliczek oraz rozliczeń z innych tytułów, zgodnie z przepisami o rachunkowości. Wszelkie rozliczenia mogą być ujęte w ewidencji pozaksięgowej, a każda wspólnota musi określić własne zasady jej prowadzenia.
Uchwały wspólnoty mieszkaniowej
O losach swojej nieruchomości decydują właściciele lokali w uchwałach podpisywanych przez uprawnione osoby. Gdy uchwała nie zostanie podpisana zgodnie z obowiązującym regulaminem, można ją podważyć. Zgodnie z obowiązującymi zasadami, w prawidłowo podpisanej uchwale powinny widnieć nazwiska przynajmniej dwóch członków zarządu.
Zobacz też: Dlaczego warto skorzystać z aplikacji do zarządzania najmem?
Najczęściej zadawane pytania o wspólnoty mieszkaniowe:
Proces powstania wspólnoty mieszkaniowej zachodzi automatycznie w momencie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu mieszczącego się w określonej nieruchomości. Nie ma więc obowiązku zakładania wspólnoty mieszkaniowej, bo z chwilą zakupu mieszkania w danej nieruchomości lokator staje się częścią jego społeczności i jednocześnie nabywa wszelkie prawa oraz obowiązki.
Brak zarządu to brak zdolności do czynności prawnych wspólnoty mieszkaniowej, dlatego jego obecność jest konieczna. Należy pamiętać, że członkiem zarządu nie musi być właściciel lokalu, ale może nim zostać inna osoba fizyczna (nawet spoza grona tej społeczności).
Powstanie wspólnoty mieszkaniowej następuje z chwilą sprzedania pierwszego lokalu przez właściciela nieruchomości gruntowej, który ten lokal wyodrębni z całości.
Zarząd ma szereg zadań i obowiązków, ale również przysługują mu prawa, których nie mają właściciele lokali. Należą do nich: ustalanie wynagrodzenia zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, uchwalanie rozporządzeń (zbycie nieruchomości, podział, przebudowę czy obciążenie hipoteką), kierowanie sprawami wspólnoty, reprezentowanie jej na zewnątrz.