Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej? Aktualny poradnik dla właścicieli lokali

Zakup mieszkania w bloku to dla wielu osób ważny etap życia. Warto jednak pamiętać, że poza wieloma pozytywnymi aspektami, posiadanie takiego lokalu wiąże się także z obowiązkami. Jednym z nich jest przynależność do wspólnoty mieszkaniowej. Wielu właścicieli podchodzi do tej kwestii jednak dosyć sceptycznie, a nawet z niechęcią i nie chce być częścią wspólnoty. Czy jednak jest to możliwe? Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej? Przepisy są w tej sprawie jednoznaczne. Czy może funkcjonować blok bez wspólnoty mieszkaniowej? Mieszkańcom grozi kara za brak wspólnoty mieszkaniowej? Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku? Czy można wystąpić ze wspólnoty mieszkaniowej?

Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej?

Zgodnie z polskim prawem każde wspólne nieruchomości, np. bloki mieszkalne, muszą posiadać wspólnotę mieszkaniową. Powstaje ona automatycznie z chwilą zbycia pierwszego lokalu, czyli w momencie gdy pojawia się co najmniej dwóch właścicieli. W praktyce oznacza to zatem, że nie można zrezygnować z członkostwa we wspólnocie, ale nie można się też do niej zapisać – właściciel lokalu należy bowiem do niej automatycznie.

Zobacz: Uciążliwe szczekanie psa w bloku. Gdzie zgłosić się z tym problemem? Poradnik dla mieszkańców

Czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej?

Jak wynika z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym lub mieszkalno usługowym wraz ze sprzedażą pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Do wspólnoty dołącza się więc automatycznie z chwilą nabycia prawa własności mieszkania czy lokalu użytkowego. Należy do niej ogół wszystkich właścicieli.

Co ważne, wspólnota mieszkaniowa nie ma posiada osobowości prawnej. Zgodnie z przepisami może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania pozywać inne podmioty i zostać przez nie pozwana. Warto jednak pamiętać, że sformułowanie „założenie wspólnoty” jest w tym kontekście bezzasadne, ponieważ nie trzeba podejmować żadnych działań założycielskich, nie jest konieczne udanie się w tej sprawie do urzędu czy sądu.

„Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości” – wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. akt: I ACa 763/18 (za portalem mieszkanie.pl).

Sprawdź: Średnie zużycie wody w mieszkaniu- Ile m3 wody zużywa jedna osoba?

Mała wspólnota mieszkaniowa – przepisy

Zgodnie z przepisami mała wspólnota mieszkaniowa powstaje w budynków, w którym liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie przekracza trzech. Funkcjonuje ona na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego, nie obowiązują w niej więc oficjalne formy organizacyjne – nie ma zarządu, nie ma procedury podejmowania uchwał czy ich zaskarżania. Wszystkie ważniejsze kwestie omawiane są wspólnie, a decyzje powinny – przynajmniej w teorii – zapadać na podstawie porozumienia. Jeśli właściciele wyrażą zgodę, mała wspólnota może stosować się również do ustawy o własności lokali. Wybór ten powinien być jednak jednomyślny.

Zobacz: Powiększenie balkonu w bloku. Sprawdź, jak dobudować balkon

Duża wspólnota mieszkaniowa – przepisy

W dużej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza trzy. W takim przypadku bezwzględnie należy stosować zapisy ustawy o własności lokali, które nakładają obowiązek powołania zarządu i prowadzenia szczegółowej dokumentacji. Wszystkie decyzje powinny być podejmowane na podstawie uchwał przyjmowanych większością głosów wszystkich właścicieli lokali, która liczona jest w oparciu o wielkość udziałów w nieruchomości. Każdy z właścicieli ma jednak prawo zaskarżyć daną uchwałę do sądu.

Sprawdź: Gdzie zgłosić zakłócanie ciszy nocnej? Poradnik dla mieszkańców

Czy można wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?

Odłączenie się od wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe wyłącznie w momencie utraty prawa własności do lokalu (np. w wyniku jego sprzedaży). Wspólnota mieszkaniowa przestaje funkcjonować również w chwili, gdy zgodnie z prawem zostanie zniesiona odrębna własność lokali.

Zobacz: Czy wyburzenie ścianki działowej wymaga zgłoszenia? Dopełnij wszystkich formalności przy remoncie, aby uniknąć kłopotów z prawem

Czytelnicy pytają, czy trzeba należeć do wspólnoty mieszkaniowej

Czy wspólnota mieszkaniowa może działać bez zarządu?

Bez zarządu może działać mała wspólnota mieszkaniowa, czyli taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do jednego właściciela nie przekracza trzech.

Wspólnota mieszkaniowa od ilu lokali?

Mała wspólnota mieszkaniowa – do trzech, a duża wspólnota mieszkaniowa – powyżej trzech (w takim przypadku obowiązują przepisy ustawy o własności lokali).

Kiedy można odłączyć się od wspólnoty mieszkaniowej?

Nie można zrezygnować z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ jest to prawo pochodne względem prawa własności lokalu.

Mała wspólnota ile lokali?

Do maksymalnie trzech.

Czy można zrezygnować ze wspólnoty mieszkaniowej?

Nie, nie można wypisać ze wspólnoty. Członkostwo wygasa tylko w momencie utraty prawa własności lokalu.

Sprawdź także:

Kiedy warto wybrać pompy ciepła powietrzne? Rozwiązanie, które nie zawodzi

Pompy ciepła powietrzne to wygodne i funkcjonalne rozwiązania, które sprawdzą się w wielu polskich domach. Pozwalają na skuteczne...

Ptak puka w okno – jak sobie z tym poradzić? Ten znak może zwiastować poważne problemy

Podziwianie ptaków to z reguły bardzo przyjemne i uspokajające zjawisko. Niestety zdarza się, że zwierzęta te stają się...

Gdzie zaopatrzyć się w materiały instalacyjne?

Materiały instalacyjne są niezbędnym elementem podczas budowy, remontu lub konserwacji różnych obiektów. Zapewniają one nie tylko bezpieczeństwo, ale...

Dlaczego pralka skacze? Możliwe przyczyny i sprawdzone rozwiązania dla problemu „tańczącego” sprzętu

Czy zdarzyło Ci się kiedykolwiek, że Twoja pralka zaczyna skakać podczas wirowania? To nie tylko irytujące, ale może...