Zakup mieszkania w bloku to dla wielu osób ważny etap życia. Warto jednak pamiętać, że poza wieloma pozytywnymi aspektami, posiadanie takiego lokalu wiąże się także z obowiązkami. Jednym z nich jest przynależność do wspólnoty mieszkaniowej. Wielu właścicieli podchodzi do tej kwestii jednak dosyć sceptycznie, a nawet z niechęcią i nie chce być częścią wspólnoty. Czy jednak jest to możliwe? Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej? Przepisy są w tej sprawie jednoznaczne. Czy może funkcjonować blok bez wspólnoty mieszkaniowej? Mieszkańcom grozi kara za brak wspólnoty mieszkaniowej? Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku? Czy można wystąpić ze wspólnoty mieszkaniowej?
Czy muszę należeć do wspólnoty mieszkaniowej?
Zgodnie z polskim prawem każde wspólne nieruchomości, np. bloki mieszkalne, muszą posiadać wspólnotę mieszkaniową. Powstaje ona automatycznie z chwilą zbycia pierwszego lokalu, czyli w momencie gdy pojawia się co najmniej dwóch właścicieli. W praktyce oznacza to zatem, że nie można zrezygnować z członkostwa we wspólnocie, ale nie można się też do niej zapisać – właściciel lokalu należy bowiem do niej automatycznie.
Zobacz: Uciążliwe szczekanie psa w bloku. Gdzie zgłosić się z tym problemem? Poradnik dla mieszkańców
Czy jest obowiązek założenia wspólnoty mieszkaniowej?
Jak wynika z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, wspólnoty mieszkaniowej się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa w budynku mieszkalnym lub mieszkalno usługowym wraz ze sprzedażą pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Do wspólnoty dołącza się więc automatycznie z chwilą nabycia prawa własności mieszkania czy lokalu użytkowego. Należy do niej ogół wszystkich właścicieli.
Co ważne, wspólnota mieszkaniowa nie ma posiada osobowości prawnej. Zgodnie z przepisami może jednak nabywać prawa, zaciągać zobowiązania pozywać inne podmioty i zostać przez nie pozwana. Warto jednak pamiętać, że sformułowanie „założenie wspólnoty” jest w tym kontekście bezzasadne, ponieważ nie trzeba podejmować żadnych działań założycielskich, nie jest konieczne udanie się w tej sprawie do urzędu czy sądu.
„Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa w chwili wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości” – wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 lutego 2019 r., sygn. akt: I ACa 763/18 (za portalem mieszkanie.pl).
Sprawdź: Średnie zużycie wody w mieszkaniu- Ile m3 wody zużywa jedna osoba?
Mała wspólnota mieszkaniowa – przepisy
Zgodnie z przepisami mała wspólnota mieszkaniowa powstaje w budynków, w którym liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych nie przekracza trzech. Funkcjonuje ona na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego, nie obowiązują w niej więc oficjalne formy organizacyjne – nie ma zarządu, nie ma procedury podejmowania uchwał czy ich zaskarżania. Wszystkie ważniejsze kwestie omawiane są wspólnie, a decyzje powinny – przynajmniej w teorii – zapadać na podstawie porozumienia. Jeśli właściciele wyrażą zgodę, mała wspólnota może stosować się również do ustawy o własności lokali. Wybór ten powinien być jednak jednomyślny.
Zobacz: Powiększenie balkonu w bloku. Sprawdź, jak dobudować balkon
Duża wspólnota mieszkaniowa – przepisy
W dużej wspólnocie mieszkaniowej liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza trzy. W takim przypadku bezwzględnie należy stosować zapisy ustawy o własności lokali, które nakładają obowiązek powołania zarządu i prowadzenia szczegółowej dokumentacji. Wszystkie decyzje powinny być podejmowane na podstawie uchwał przyjmowanych większością głosów wszystkich właścicieli lokali, która liczona jest w oparciu o wielkość udziałów w nieruchomości. Każdy z właścicieli ma jednak prawo zaskarżyć daną uchwałę do sądu.
Sprawdź: Gdzie zgłosić zakłócanie ciszy nocnej? Poradnik dla mieszkańców
Czy można wypisać się ze wspólnoty mieszkaniowej?
Odłączenie się od wspólnoty mieszkaniowej jest możliwe wyłącznie w momencie utraty prawa własności do lokalu (np. w wyniku jego sprzedaży). Wspólnota mieszkaniowa przestaje funkcjonować również w chwili, gdy zgodnie z prawem zostanie zniesiona odrębna własność lokali.
Czytelnicy pytają, czy trzeba należeć do wspólnoty mieszkaniowej
Bez zarządu może działać mała wspólnota mieszkaniowa, czyli taka, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych należących do jednego właściciela nie przekracza trzech.
Mała wspólnota mieszkaniowa – do trzech, a duża wspólnota mieszkaniowa – powyżej trzech (w takim przypadku obowiązują przepisy ustawy o własności lokali).
Nie można zrezygnować z członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej, ponieważ jest to prawo pochodne względem prawa własności lokalu.
Do maksymalnie trzech.
Nie, nie można wypisać ze wspólnoty. Członkostwo wygasa tylko w momencie utraty prawa własności lokalu.