Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać?

Odsetek Polaków mieszkających w wynajmowanych mieszkaniach wciąż na tle innych krajów Unii Europejskiej jest stosunkowo niewielki, ale z roku na rok rośnie. Choć pandemia zmieniła nieco reguły gry i wyhamowała wzrost czynszów, to i tak biorąc pod uwagę aktualną wysokość stóp procentowych, kupno mieszkania przeznaczonego pod długoterminowy wynajem jest jednym z lepszych pomysłów na lokowanie oszczędności. Sprawdzamy, jakie są obowiązki spoczywające zarówno na wynajmującym, jak i na najemcy, oraz co powinna zawierać dobrze sporządzona umowa najmu.

Sporządzenie umowy

Nie ma jednego obowiązującego wzoru umowy najmu. Jej sporządzenie może odbywać się bez obecności notariusza, jednak warto zachować formę pisemną. Im bardziej szczegółowy dokument sporządzimy, tym mniejsze ryzyko ewentualnych problemów. 

Umowa najmu powinna zawierać:

  • Dane obu stron umowy. W przypadku, gdy najemców jest kilku, warto także określić stopień ich odpowiedzialności za zobowiązania.
  • Określenie przedmiotu umowy – dane dotyczące wynajmowanego mieszkania.
  • Wysokość kwoty za najem wraz z terminami i sposobem płatności.
  • Zasady ewentualnego podnajmu mieszkania i liczbę osób, które mogą przebywać w mieszkaniu.
  • Określenie wysokości kaucji, terminu jej wpłaty oraz zasad jej późniejszego rozliczenia.
  • Zasady rozwiązania umowy i terminy wypowiedzenia.
  • Obowiązki każdej ze stron – kto odpowiada za drobne naprawy i ponosi koszty awarii sprzętu.
  • Zasady dotyczące przebywania w mieszkaniu zwierząt.
  • Sposoby wprowadzania zmian w umowie.

Do umowy najmu warto także załączyć protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania z opisem mebli i dokumentacją fotograficzną pokazującą aktualny stan lokalu (to szczególnie istotne przy widocznych wadach – właściciel może bowiem obciążyć lokatora kosztami powstałych z jego winy uszkodzeń). Jeśli podpisujemy umowę najmu okazjonalnego, wśród załączników powinny znaleźć się jeszcze takie dokumenty jak: oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę (w formie aktu notarialnego), wskazanie lokalu, do którego wyprowadzi się najemca w przypadku eksmisji wraz ze zgodą właściciela tego lokalu. W przypadku tej formy umowy konieczne będzie jej zgłoszenie do Urzędu Skarbowego przez wynajmującego w terminie do 14 dni od jej podpisania. 

Prawa i obowiązki wynajmującego

Wynajmujący ma prawo do sprawdzenia danych osoby, który zdecydował się na wynajęcie mieszkania w Warszawie. Może także poprosić o wskazanie wysokości i źródła dochodów. Zgodnie z prawem może on też pobrać od najemcy kaucję w wysokości maksymalnie 12-krotności czynszu (najczęściej jednak stosuje się kaucję jedno bądź trzymiesięczną). Kaucja jest swego rodzaju zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń lokalu bądź też nieuregulowania rachunków przez najemcę. 

Wynajmujący może podnieść czynsz, wypowiadając poprzednie warunki umowy z zachowaniem okresu jej wypowiedzenia. Bez okresu wypowiedzenia można rozwiązać umowę z najemcą, który nie przestrzega warunków umowy lub używa lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem. 

Wśród obowiązków wynajmującego wymienić można dbanie o stan budynku, pomieszczeń czy sprzętów – chyba że winę za ich zniszczenie ponosi najemca.

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca zobowiązany jest przede wszystkim do terminowego regulowania należności związanych z wynajmem – nie tylko czynszu, ale także rachunków za zużycie mediów. Powinien eksploatować lokal zgodnie z jego przeznaczeniem, dbać o utrzymywanie go w dobrym stanie (porządki, drobne naprawy) oraz przestrzegać warunków umowy. Ma także obowiązek udostępnienia lokalu wynajmującemu w celu dokonania napraw lub wykonania okresowego przeglądu stanu technicznego mieszkania po wcześniejszym ustaleniu terminu.

Najemca posiada prawo do żądania obniżenia czynszu w wypadku wykrycia w mieszkaniu wad, może też wystąpić o odszkodowanie za czas, w którym stan techniczny mieszkania uniemożliwiał jego użytkowanie. Za zgodą wynajmującego najemca ma prawo dokonać w lokalu ulepszeń i może zażądać zwrotu powstałych w ten sposób kosztów.

Umowa najmu powinna zostać sporządzona w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron. Szczegółowe określenie praw i obowiązków oraz aktualnego stanu technicznego wynajmowanego mieszkania przy jej podpisywaniu pomaga uniknąć nieporozumień w przyszłości.

Sprawdź także:

Opadający fotel biurowy – dlaczego krzesło obrotowe samo się opuszcza?

Opadający fotel biurowy przede wszystkim irytuje i stanowi przeszkodę w wykonywaniu zadań. Zamienienie wygodnego fotela na twarde krzesło...

Chcesz mieć własny domek letniskowy całoroczny? Oto, co musisz wiedzieć.

Wielkimi krokami zbliża się pora letnia, a wraz z nią – szerokie perspektywy wakacyjne. Jednak coraz częściej, gdy...

Jak wybrać zestaw prysznicowy w wersji Eco?

Wybór sprawdzonego zestawu prysznicowego przynosi wiele korzyści zarówno pod względem funkcjonalności, wygody, jak i trwałości. Dzięki temu możesz...

Koronki diamentowe Rastool – wydajne i niezawodne narzędzia dla profesjonalistów

Proces wiercenia otworów w twardych materiałach trudnoobrabialnych to zadanie dla profesjonalnych narzędzi diamentowych. Tradycyjne wiertła konwencjonalne ze stali...